İmar Nedir ve İmar Planı Nasıl Alınır?

İmar planı, bir kentin düzenli ve güvenli biçimde gelişmesi için hazırlanan, arazi kullanımını ve yapılaşma kurallarını belirleyen temel belgedir. Arsa yatırımı yaparken, proje geliştirirken ya da basit bir tadilat için dahi izin sürecine girerken ilk bakmanız gereken kaynaktır. Bu yazıda imar kavramını sadeleştiriyor; plan türlerini, 1/1000 uygulama imar planının ne anlattığını, imar durumunu nasıl sorgulayabileceğinizi ve planlarda geçen sosyal tesis alanlarının ne ifade ettiğini adım adım özetliyoruz.

İmar Nedir? “İmarlı” Alan Ne Demektir?

İmar; bir yerin bayındır hale getirilmesi, yani insanların barınma, çalışma, sosyal yaşam ve ulaşım ihtiyaçlarına uygun biçimde planlanmasıdır. Bir alanın imarlı olması, o bölgede belirlenen kurallar çerçevesinde yapılaşma yapılabileceği anlamına gelir. Bu kurallar; yapı yüksekliği, yoğunluk (TAKS/KAKS), çekme mesafeleri, yol ve otopark ilişkileri gibi teknik koşulları içerir.

İmar Planı Türleri ve Hiyerarşi

İmar planları yukarıdan aşağıya bir hiyerarşi içinde hazırlanır ve birbirini tamamlar:

• Mekânsal Strateji Planı: Ülke/bölge ölçeğinde gelişme ilke ve hedeflerini çizer.
• Çevre Düzeni Planı: Bölgesel ölçekte yerleşim, sanayi, tarım ve doğal alan dengesini kurar.
• Nazım İmar Planı (1/5000): Arazi kullanım kararlarını, nüfus yoğunluklarını, ana ulaşım kurgusunu belirler.
• Uygulama İmar Planı (1/1000): Parsel ölçeğinde somut yapılaşma koşullarını gösterir; ruhsatın hukuki dayanağıdır.

1/1000 Uygulama İmar Planı Neyi Gösterir?

Uygulama imar planı, kadastral (parsel) sınırlar işlenmiş, onaylı halihazır haritalar üzerinde hazırlanır ve şunları netleştirir:

• Kullanım türü: Konut, ticaret, karma, sanayi vb.
• Yapılaşma değerleri: Yükseklik (H), TAKS, KAKS/emsal, çekme mesafeleri.
• Ulaşım ve altyapı: Yol genişlikleri, kavşaklar, teknik altyapı koridorları.
• Sosyal donatı: Park, eğitim, sağlık, spor, kültür, ibadet ve mezarlık alanları.

İnşaat ruhsatı öncesinde mimari projelerin, uygulama imar planı kararlarına tam uyumu şarttır.

Muhtelif İmar Durumu Nedir?

Tapuda niteliği tarla/bağ/bahçe gibi görünen ve arsa vasfına dönüşmemiş taşınmazlar için pratikte “muhtelif” ifadesi kullanılır. Bu, imar haklarının belirlenmediği veya yapılaşmaya kapalı olabileceği anlamına gelir. Uygun plan değişikliği ve parselasyon işlemleri sonrasında arsa vasfına geçirilebilir; ancak bu süreç idari onaylara tabidir.

Arsanın İmar Durumu Nasıl Sorgulanır?

1. Belediye İmar ve Şehircilik Birimi: Tapu ve çap (röperli kroki) ile başvurup imar durumu belgesi talep edebilirsiniz.
2. e-İmar / e-Devlet: Birçok belediye, e-imar modülüyle çevrimiçi imar planı ve parsel bilgisi sağlar; e-Devlet üzerinden de entegrasyonu olan belediyelerde sorgu yapılabilir. (Online sonuçlar bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı belge belediyenin ıslak/elektronik imzalı evrakıdır.)
3. Gerekli evraklar: Dilekçe, tapu örneği, kimlik, bazı belediyelerde çap; başvuru harcı belediyeye göre değişir.

İmar Planında Sosyal Tesis Alanları

İmar planları, sadece konut ve ticareti değil, toplumsal ihtiyaçları karşılayacak sosyal tesis alanını da ayırır:

• Yeşil alanlar: Park, çocuk bahçesi, rekreasyon, kıyı düzenlemeleri, botanik/tema parkları.
• Spor ve oyun alanları: Sahalar, stadyumlar ve bunlara bağlı otopark/servis üniteleri.
• Sosyal-kültürel tesisler: Kütüphane, tiyatro, sergi salonu, kreş, müze, gençlik/yaşlı bakım merkezleri.
• İbadet yerleri: İbadet yapısı ve ona bağlı lojman, şadırvan, gasilhane vb.
• Mezarlık alanları: Mezar adaları, morg, gasilhane, otopark ve servis birimleri.

Bu fonksiyonlarda özel yapılaşma şartları ve kamu yararı ilkesi esastır; imar planı dışı kullanım genellikle mümkün değildir.

İmar Planı Okurken Dikkat Edilecek 6 Nokta

1. Plan notları: Çoğu kısıt/izin paftada değil plan notlarında yazar. Projenizi etkileyebilecek istisnai hükümleri mutlaka okuyun.
2. Ölçek uyumu: 1/1000’lik karar 1/5000’e, o da üst ölçekli planlara uygun olmalıdır; çelişkide üst ölçek esas alınır.
3. TAKS/KAKS hesabı: Emsal, çekme mesafeleri ve yol terkleri net inşaat alanınızı ciddi etkiler.
4. Afet verileri: Jeolojik-jeoteknik etüt, taşkın/heyelan riski, fay hatları gibi eşikler plan kararlarını sınırlar.
5. Kamusal terkler: Yol, park, donatı için terkiniz varsa parselasyon süreci ve mali etkisini önceden görün.
6. Askı-itiraz süreçleri: Onaylanan imar planı genellikle 30 gün askıda kalır; bu dönemde itiraz/katılım haklarınızı kullanın.

Yatırım Öncesi İmar Kontrol Listesi

• Parselinizi 1/1000 uygulama imar planı ve plan notlarıyla birlikte inceleyin.
• Belediyeden imar durumu belgesinin güncel bir nüshasını alın.
• TAKS/KAKS, yükseklik ve çekme mesafelerine göre ön etüt inşaat alanı hesabı yapın.
• Gerekliyse jeolojik/jeoteknik etüt ve altyapı kurum görüşlerini kontrol edin.
• Parselde ifraz-tevhit-yola terk gibi iş ve maliyetleri değerlendirin.
• Plan değişikliği ihtimali varsa takvim, risk ve başarı olasılığını uzmanla analiz edin.

İmar Planı, Yatırımın Yol Haritasıdır

İster arsa alın, ister proje geliştirin; imar planı size hukuki çerçeveyi, ekonomik fizibiliteyi ve teknik sınırları aynı anda gösterir. Uygulama imar planı ve plan notları olmadan atılan her adım, zaman ve bütçe kaybına dönüşebilir. İmar durumu belgenizi almadan ve planları profesyonelce okumadan karar vermeyin; böylece hem riskleri azaltır hem de gayrimenkulünüzün potansiyelini doğru değerlendirirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

İmar planı neden önemlidir?

İmar planı, bir arsanın veya bölgenin hangi amaçla kullanılacağını ve hangi yapılaşma koşullarına sahip olacağını belirler. Ruhsat alımından yatırım fizibilitesine kadar tüm süreçlerin hukuki temelini oluşturur.

Arsanın imar durumu nasıl öğrenilir?

İmar durumu, bağlı olunan belediyenin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durumu belgesiyle öğrenilir. Ayrıca birçok belediye, e-imar veya e-Devlet üzerinden online sorgulama imkânı sunmaktadır.

1/1000 uygulama imar planı neyi ifade eder?

1/1000 ölçekli uygulama imar planı, parsel ölçeğinde yapılaşma koşullarını net şekilde gösterir. TAKS, KAKS, yükseklik, çekme mesafeleri, donatı alanları ve yol ilişkileri bu planda detaylandırılır.

Benzer içeriğimize göz atın: Arsa İmar Durumu Sorgulama