Kira artışı, bir daire veya iş yerinin belirli bir sözleşme ile başkasına kiralanmasından sonra belirli aralıklarla kira bedeline yapılan zamdır. Sabit kira artış oranına yıllık kira artış oranı da denir.
Enflasyon ve mevcut ekonomik ortam ile kiracıların ödedikleri kirayı artırmaları mantıklıdır. Ancak, kanunda bu konuda kısıtlamalar getirildiği için, uygulanan kira artışlarının hakkaniyete uygun olarak yapılması gerekmektedir.
Kira artışı; bir dairenin veya işin sözleşmeyle başka bir kişiye belirli bir süre için ve belirli bir bedelle devredilmesi üzerine ödenen kira bedelinin artırılmasıdır. Kira artış oranı, kiralık daire ve işyerlerinin kiralarının düzenli aralıklarla belli bir oranda artması anlamına gelir.
Enflasyon ve zor yaşam koşulları karşısında düzenli olarak ödenen kiralara zam yapılması doğru olacaktır. Yaşam ve çalışma yerlerinin rakımı için farklı yasal düzenlemeler geçerlidir. Konut kira artışlarında yasal kısıtlamalar bulunurken, iş yeri kira artış oranı belirsizdi ve taraflar arasında anlaşma ile belirlenebiliyordu.
Son düzenlemelerin ardından iş yerleri için de belirlenen orana uygun şekilde kira artışı yapılmasına karar verildi. Kira artış oranları bu sayede sadece konutlarda değiş iş yerleri için de belirlenmeye başlandı.
Kira Zam Oranını Belirleyen Etkenler
Kiracıları ve ev sahiplerini etkileyen aylık kiralar, bir yılın sonunda sabit bir artış oranıyla artıyor. İş yeri kira artış oranı bazı etkenlere bağlı olarak belirleniyor.
Uygulanacak artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayınlanan yıllık enflasyon oranına tabidir. Enflasyon oranı ile birlikte TÜFE’nin belirlenmesi maksimum kira artışını belirler.
12 aylık TÜFE oranı, kiralama oranı artışlarını yansıtır, ancak yıllık sözleşmenin bitiminden önceki aya göre hesaplanır. Artış oranı TÜFE’den yüksek olmayabilir, ancak kiracı ile ev sahibi arasında daha düşük bir oran için pazarlık yapılabilir.
Borçlar Kanunu2nun 2019 güncellemesinin 344. maddesi kira artış oranını net bir şekilde açıklıyor. Yıllık TÜFE oranı ve kiralamada belirtilen kalemlere göre kiranıza zam yapabilir veya ev sahibinize başvurabilirsiniz.
Kira Artışının Yasal Düzenlemesi Nedir?
Ev sahiplerinin, kiracılarının ödediği fiyatları periyodik olarak artırmak istemesi normaldir. Ülkemizin mevcut ekonomik durumu ve enflasyon oranı dikkate alındığında kiraların artmadan sabit kalması düşünülemez. Ancak kanunumuz, bir ev sahibinin kirayı ne kadar artırabileceği konusunda bazı sınırlamalar getirmektedir.
Taraflar arasında bir sözleşme varsa bu sözleşme geçerli olacaktır ancak bir sözleşmenin olmaması durumunda kiraya veren, yıllık kira artış oranı dikkate alarak kiralama bedelini; ancak mevcut kira bedelinin %25’ine kadar artırabilir.
Kira Artış Oranı Hesaplama Seçenekleri
Yeni ekonomi standartlara göre Borçlar Kanunu dikkate alındığında kira artış oranı hesaplama için yeni modeller ortaya koyuldu.
- Yasal Faiz Oranı- TÜFE (12 Aylık Ortalama)
Kira artışları 12 Aylık Ortalama Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) baz alınarak hesaplanmaktadır. Bu, borçlar hukuku kapsamında bir kirayı uzatırken yapabileceğiniz en yüksek yasal artıştır. - Tüketici için Fiyat Endeksi (Önceki yılın aynı ayına göre)
Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranından kira artış miktarı hesaplanır. - Yİ-ÜFE (12 aylık ortalama)
Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi’nin (Yİ-ÜFE) 12 aylık ortalamasına göre hesaplanan kira artış tutarı. 2019 öncesinde kanunen azami kira artışını belirlemek için bu oran kullanılıyordu. - Yİ-ÜFE (geçen yılın aynı ayı itibarıyla)
Yurt içi üretici fiyat endeksindeki (Yİ-ÜFE) bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranından kira artış miktarı hesaplanır. - (TÜFE + Yİ-ÜFE) /2- 12 Aylık Ortalama
TÜFE + Yİ-ÜFE’nin 12 Aylık Ortalaması toplanıp 2’ye bölünerek bulunan orana göre kira artışı hesaplanır. - TÜFE + Yİ-ÜFE) /2- Bir önceki yılın aynı ayı
Bir önceki yılın aynı ayına ait TÜFE + Yİ-ÜFE toplanıp 2’ye bölünür ve çıkan oran kullanılarak kira artışı hesaplanır. - Özel Oranlar
Kira artışları, özel girilen enflasyonsuz oranlar üzerinden hesaplanır. Gelecekteki kira artış oranı hesaplama için özel oranlar da kullanılabilir.
İş Yeri İçin En Yüksek Kira Artış Oranı Nedir?
6217 Sayılı Borçlar Kanunu’nun Geçici 2. Maddesine tabi olarak iş yeri kira artış oranı belirlenmekteydi. Artan oranlar 1 Temmuz 2023’e kadar yayınlandı. Bu nedenle işyeri kirası, taraflar arasında kararlaştırılan ve sözleşmede belirlenen oranda artırılacaktır.
1 Temmuz 2023 tarihinden sonra; tarafların yenilenen kiralama dönemi için geçerli olan kiralama bedeline ilişkin mutabakatı, bir önceki kiralamanın Tüketici Fiyat Endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalama yüzde değişimini geçmediği sürece geçerli olacaktır. Bahsedilen ve belirlenen kural, bir yıldan daha fazla süreli anlaşma sağlanan kira sözleşmeleri için de dahildir.
2023 Kira Artış Oranı Ne Kadar?
Kira ücreti, kira sözleşmesinde kanunda öngörülen oranda artırılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, 1 Ocak 2019 tarih ve 30659 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Yönetmeliklerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 56. maddesi ile değiştirilmiştir.
Sonuç olarak, gayrimenkul kiralamalarında kira artış oranı 2023 için bir önceki yılki TÜFE’nin en yüksek ortalaması olacağı öngörülmüştür. Bu yönde bir sözleşme özgürlüğü ilkesi vardır, ancak yazılı yasa kira artış oranına sınırlamalar getirmektedir.
Ancak taraflar sözleşmelerinde daha düşük bir artış oranı öngörmüşlerse, kira belirlenen oranda artacaktır. 2023, düzenlenmiş TÜFE oranlarını değiştirebilmek için değiştirir ve %25’e varan kira artışlarına izin verir. Bu, maksimum kira artışının %25 olduğu anlamına gelir.
11 Haziran 2023 ile 1 Temmuz 2023 arasında yenilenen kira kontratlarında ev sahibinin sadece %25 oranında zam yapabileceği kuralı geçerlidir. Bu nedenle, uzatılmış kiralamalarda %25’lik limit 1 Temmuz 2023’e kadar uygulanmaya devam edecektir. Bu tarihten sonra kira artış oranı 2023 döneminin TÜFE oranına göre belirlenecektir.
