Tapu haklarının yalnızca belirtilen kişiler tarafından kullanılabilmesi ya da bazı amaçlar ile sınırlandırabilmesi anlamına gelen tapuya şerh koyma işlemi gayrimenkul yatırımcılarını ve tapu sahiplerini direkt olarak etkilemektedir. Bu anlamda pek çok işlemde göz ardı edilemeyen bir işlemdir. Tapu üzerindeki hak sahibine kısıtlama getirebilmek ve emlak sektöründe oldukça önemli bir terim olduğu için pek çok kişi tarafından da merak edilen bir konu olduğu söylenebilir.
Şerh Nedir?
Bir mülkiyetin hak sahibi olduğu konuda uyarılar ya da kısıtlamalar getirmek için tapu şerhi kullanılmaktadır. Tapu şerhinde aslında tapu kütüğüne ait olan şerhler kısmına kaydedilerek mala ilişkin olan her türlü kısıtlamalara yer verilmektedir. Bu sayede mal satın almak isteyen bireylerle ilgili olarak mal hakkında bazı özellikleri taşıyan, sınırlı olacak şekilde bir kullanım hakkına sahip olunur. Bu sebeple her türlü işlemde bulunamayabilir. Örnek olarak verilecekse aile evi şerhi, geri alma hakkı, ön alım hakkı ya da satış vaadi gibi seçenekler de sayılabilmektedir.
Tapuda Şerh Ne Anlama Gelir?
Tapuda şerh konusu bir konut satın alırken dikkat edilmesi gerekenler arasında yer almaktadır. Satın alınacak olan taşınmazın tapusu ve özellikleri detaylı bir şekilde araştırılmalıdır. Kişiler eğer tapu kaydında şerh olan bir taşınmazı satın alırsa pek çok durumda sıkıntı yaşayabilmektedir. Bu sebeple konutu satın almadan önce kişiler kullanım hakkı ya da başka bir yerde yere ait olan şerhin olup olmadığını mutlaka öğrenmelidir. Özellikle o kadar para verdikten sonra bu durum öğrenilirse tapunun diğer sahibi tarafından çeşitli sorunlar ortaya çıkabilir. Tapuda şerh temel olarak şu anlamlara gelmektedir;
- Taşınmaz sahibinin temlik yani aktarım hakkının yasaklanması anlamına gelir. Aynı zamanda kişisel hakların güçlendirilmesine ve kısıtlanmasına yönelik olarak tapu kütüğündeki özel kısmına işlenmiş üçüncü kişileri uyarıcı olabilecek nitelikteki açıklamalara denilir.
- Taşınmazı satın alabilmek isteyen kişiler için sınırlı bir kullanım hakkının olduğunu göstermektedir.
- Tapu üzerinde farklı nitelikleri taşıyabilen şerh konulabilmektedir.
- Aile konutu şerhi, satış vaadi, geri alım hakkı ve ön alım hakkı buna örnek verilebilir.
- Şerh beş sene süreyle geçerli olan bir işlemdir. Bu süre geçince yenilenmesi gerekmektedir aksi takdirde tamamen ortadan kalkar.
Kimler Tapuda Şerh Koyabilir?
Tapuda şerh koymak özellikle emlak konusunda önemli olan terimlerden biridir. Kimler tapuda şerh koyabilir konusu da bu nedenle pek çok kişinin merak ettiği konular arasında yer alır. Normal şartlar altında tapuya şerh koyacak olan bireyler herhangi bir şekilde sınırlandırılmamış olan kişilerdir. Yani şerh koyma hakkına sahip olanlar aslında bu işlem için başvuruda bulunan herkes olabilir. Ancak kanunlar eşlerin birbirlerine olan haklarını koruyabilmek amacı ile özel bir durumda eşlere de tapuya şerh koyma hakkı tanımaktadır. Yani herhangi bir başvuruda bulunmadan bu hakları vardır. Bu hak ile eşler ortak yaşadıkları evi birbirlerinden habersiz bir şekilde satamazlar. Aynı zamanda kiraya vermek ya da başka tasarruf haklarını kullanmalarını da engellemektedir. Bu nedenle eşlerden biri tapuya aile konutu şerhi koydurabilme hakkına sahip olur. Bu anlamda yaşanabilecek olumsuzlukların da önüne geçilmiş olacaktır.
Tapu Şerhi Nasıl Konulur?
Tapuya şerh koymak davalı ve alacaklı, tapunun sahibi olan kişiler tarafından yetkili olan mercilere başvuruda bunularak kolay bir şekilde yapılabilmektedir. Tapuya şerh koyma işlemi alacaklı ve borçlu arasında meydana gelebilecek her türlü anlaşmazlıkta kullanılabildiği gibi genel olarak da uygulanabilmektedir. İşleme devam etmeden önce mutlaka herkesin yetki verebilmesi ve belirli bir miktarda ödeme yapması gerekir.
Konulacak olan şerhin geçerlilik süresi ise genelde alacaklının durumuna göre değişkenlik gösteren bir durumdur. Fakat çoğu zaman tapuda şerh 5 ila 10 sene arasında geçerli olan bir işlemdir. Yapılacak olan başvuru talebi 2- 3 hafta içerisinde onaylanabilmektedir. Bu süre zarfı genel anlamda yoğunluğa göre değişir. 5 senelik süre zarfı içerisinde tapuya hak sahiplerine özgü bir şekilde şerh konulabilmektedir. Borcun ödenmesi durumunda bu süre ortadan kalkabilir. Aynı zamanda uzatma güncellemeleri ile süresi de devam ettirilebilmektedir.
Tapuya Şerh Koymak için İstenen Belgeler Nelerdir?
Emlak sektöründe gerçekleştirilebilen tapu satışından ya da devrinde gerekli olan şerhlerin uygulanabilmesi amacıyla Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne başvuruda bulunmak gerekir. Bu anlamda ise kişiler tarafından bazı evraklar istenmektedir. Tapuya şerh koymak için istenen belgeler şu şekilde sıralanır;
- Vukuatlı nüfus kayıt örneği,
- İlgili şerh talebin, içeren dilekçe ve nüfus cüzdanları,
- Evlilik cüzdanları ya da muhtarlıktan alınabilen belgeler,
- Noter onaylı sözleşme,
- DASK (Zorunlu Deprem Sigortası),
- Vesikalık fotoğraflar,
- Tüzel kişiler için yetkili belge şerh koymak için istenen belgeler arasında yer alır.
Yukardaki tüm evrakların hepsi bir araya getirilmelidir. Herhangi bir evrak da eksik oluştuğu zaman başvuru gerçekleşmeyecektir. Tüm evraklar eksik siz bir biçimde toplandığı zaman başvuru yaptıktan sonra belirli harç ve vergiler ödenmelidir. Bu ödenekler de tamamlandıktan sonra şerh koyma işlemi başarılı bir şekilde gerçekleşmiş olacaktır.
Tapu Şerhi Nasıl Sorgulanır?
Özellikle son dönemlerde pek çok kişi tarafından yapılan bir işlem olduğu için tapu devri gerçekleşmeden önce ya da tapunun alımı gerçekleşmeden önce o tapuda şerh olup olmadığı sorgulamalıdır. Tapu şerhi sorgulama aslında hak sahibi olan bireyin tapu şerhi durumunu ve süresini öğrenmesi için yapılması gereken bir işlemdir. Bunun için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sistemine e- devlet hesabına giriş yaparak girmek gerekir. E- devlet hesabına giriş yaptıktan sonra kimliği doğrulamak gerekmektedir. Kişiler daha önceden e- devlet hesabını kullanmadıysa eğer şifresini PTT üzerinden kolay bir şekilde alabilir. PTT’den verilmiş olan şifre ve kişinin T. C. kimlik numarası ile e- devlete kolay bir şekilde girilebilmektedir. Giriş yapıldıktan sonra ekranda sunulmuş olan her türlü talimat izlenmelidir. Ardından tapu şerhi sorgulamasının sonucuna kolay bir şekilde ulaşılabilmektedir.
Tapuda Şerh Nasıl Kaldırılır?
Tapuya koyulmuş olan şerh için belirli bir süre mevcuttur. Normal koşullarda tapu şerhi süresi 5 sene ile 10 sene arasında olduğu için bu süre tamamlandıktan sonra şerhin hiçbir şekilde hükmü kalmaz ve kendiliğinden kalkar. Ancak bunun dışında tapu şerhine itiraz edilerek de mahkeme yoluyla itiraz hakkı kişilere sunulmuştur. İtiraz edecek olan kişi mahkeme yoluna giderek kolay bir şekilde şerhin iptali için başvuruda bulunabilmektedir. Aynı zamanda kişinin bu durumda haklılığı ispatlanırsa eğer birlikte yaşamış olduğu maddi ve manevi kayıplar içinde tazminat davası açılabilmektedir.
2020 senesinden sonra çıkan salgın hastalık nedeniyle devlet dairelerinde gerçekleşmiş olan işlemler online olarak internet üzerinden de kolay bir şekilde gerçekleştirilebilmektedir. Kişiler yeni düzenlemelerle beraber Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nde olan herhangi bir işlemi tamamen elektronik ortamda da yapabilmektedir. Bunun için Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nün internet sitesine girmek ve istenen işlemlerin direkt olarak arama motoruna yazılması yeterli olacaktır. Bu uygulamadan tüm tapu sahipleri kolay bir şekilde yararlanabilir. Tapuda şerhin kaldırılması tamamen online işlemler üzerinden kolayca gerçekleştirebilir.
