Tapuda malik, tapu sicilinde taşınmazın sahibi olarak kayıtlı kişidir ve TMK’ya göre mal üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkilerini (sınırları içinde) kullanır. Mülkiyet, kural olarak tescille kazanılır; miras, mahkeme kararı, cebri icra, kamulaştırma gibi istisnalar vardır. Tapu sicili alenidir ve iyi niyetli üçüncü kişilerin tescile güveni korunur.
Tapuda “malik” olarak adı yazan kişi, taşınmazın resmi sahibidir; haklarını tapu siciline göre kullanır ve çoğu işlem tescil şartına bağlıdır. Aşağıda, malik hakları, malik türleri (tek malik, paylı/elbirliği), tescil ve istisnalar, sınırlı aynî hakların etkisi, e-Devlet’ten kontrol ve uyuşmazlık başlıklarını netleştiriyoruz.
Tapu ve Mal Sahipliği: Kısa Tanım
Tapu sicili, taşınmazlara ilişkin mülkiyet ve aynî hakları gösteren resmi sicildir; tapu kayıtlarına göre malik belirlenir ve işlemler tapu sicil müdürlüklerince yürütülür. TKGM’nin çevrim içi başvuru ve görüntüleme hizmetleri de bulunmaktadır.
Malikin Temel Hakları (TMK 683 Çerçevesi)
- Kullanma (usus) – malı hukuk düzeni sınırlarında kullanma,
- Yararlanma (fructus) – ürün ve gelirlerinden yararlanma,
- Tasarruf (abusus) – satma, bağışlama, ipotek etme gibi tasarruflarda bulunma.
Bu yetkiler, kanun ve üçüncü kişilerin haklarıyla sınırlıdır (ör. ipotek, irtifak, komşuluk hukuku).
Tescil Kuralı ve İstisnalar
Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tescille kazanılır. İstisnai olarak miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal ve kamulaştırma gibi hâllerde tescilden önce/ayrık usullerle kazanım mümkündür. Ayrıca “tescili isteme hakkı” düzenlenmiştir.
Tapu Sicilinin İlkeleri: Aleniyet ve Güven
Tapu sicili herkese açıktır; ilgilisi kayıtlara erişebilir. Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle güvenen üçüncü kişilerin kazanımı da kanunla korunur (iyi niyetin korunması)
Malik Türleri: Tek Malik, Paylı ve Elbirliği Mülkiyeti
- Tek malik: Taşınmazın tamamı tek kişi/kurum adına kayıtlıdır.
- Paylı (müşterek) mülkiyet: Her paydaş, kendi payı üzerinde tasarruf edebilir; pay devredilebilir, rehnedilebilir, haczedilebilir (TMK 688/3).
- Elbirliği (iştirak) mülkiyeti: Pay oranları belirli olmayabilir; birlikte tasarruf esastır (TMK 701 vd.).
Sınırlı Aynî Hakların Etkisi: İntifa, İrtifak, İpotek
İntifa hakkı sahibine maldan geniş ölçüde kullanma ve yararlanma yetkisi verir; bu durumda malikin hakkı doktrinde “çıplak mülkiyet” olarak anılır. İntifa ve diğer irtifaklar TMK’da düzenlenmiştir.
Tapuda Malik Bilgisi Nasıl Kontrol Edilir?
- e-Devlet: “Tapu Bilgileri Sorgulama” hizmetiyle kendi taşınmazlarınıza ait kayıtlara erişebilirsiniz.
- TKGM Web Tapu / Başvuru: Tapu müdürlüğüne gitmeden işlemlere çevrim içi başvuru yapılabilir (yetki, randevu, belge gönderimi vb.).
Tapuda Malik Olma Süreci: Satın Alma, Devir, Miras
Satış ve bağış gibi hukuki işlemlerde resmi senet düzenlenir ve tescil yapılır; miras yoluyla kazanımda mirasçılar adına tescil gerçekleştirilir. Uyuşmazlık hâlinde tapu iptal ve tescil davası gündeme gelebilir.
Uyuşmazlık ve Düzeltme: Tescil Davası ve Zamanaşımı
Maliki anlaşılamayan veya uzun süre işlem görmeyen kayıtlarda tescil davaları ve TMK’daki usuller devreye girebilir; somut olayın koşulları önemlidir.
Pratik Kontrol Listesi (Malikler İçin)
- Tapu kaydındaki malik, nitelik (arsa/konut vb.), yüzölçümü, şerhler (ipotek/irtifak/v.b.) ve tedbirleri kontrol edin.
- İşlem öncesi kimlik, vekâlet ve gerekli belgeleri teyit edin; resmi senet ve tescili tamamlamadan devir yapılmış sayılmaz (istisnalar saklıdır).
- e-Devlet ve TKGM hizmetleri üzerinden kayıtlarınızı düzenli kontrol edin.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat değişebilir ve her olayın koşulları farklıdır. İşlem yapmadan önce tapu müdürlüğü ve uzmanınızla doğrulayınız.
