Taşınmaz yükü, bir taşınmazın malikine (mevcut ve sonraki sahipler dahil) belirli bir edim/ödemeyi yapma borcunu tapu siciline şerh edilerek yükleyen sınırlı ayni haktır. Amaç; komşuluk, proje, gelir payı veya hizmet sağlama gibi ilişkilerde hak sahibinin menfaatini taşınmaz üzerinden güvenceye almaktır. Rehin/ipotekten farkı, doğrudan teminatın paraya çevrilmesi değil; edimin bizzat ifasını güvence altına almasıdır.
Taşınmaz yükü; malik değişse bile devam eden, edimin ifasını taşınmaza bağlayan ayni nitelikte bir güvencedir.Bu yazıda kavramın tanımını, kurulma/işleyiş kurallarını, devir ve sona ermesini; rehin ve ipotek ile farklarını pratik tablolar ve örneklerle açıklıyoruz.
Taşınmaz yükü, Türk Medeni Kanunu çerçevesinde bir taşınmazın sahibine, belirli bir kimse veya hak lehine edimde bulunma (ör. yıllık ödeme, hizmet sunma, bakım yapma) borcunu yükleyen sınırlı ayni haktır. Taşınmazın devri halinde de yük, yeni maliki bağlamaya devam eder; zira hak, şahsa değil eşyanın kendisine bağlıdır. Bu sayede komşuluk ilişkileri, geniş ölçekli projeler, gelir paylaşımları ve benzeri senaryolarda edimin sürekliliği sağlanır.
Nedenler (Neden Önemlidir?)
- Süreklilik ve öngörülebilirlik: Edim, taşınmazla birlikte devam eder; malik değişimiyle kesilmez.
- Hak sahibinin korunması: Hizmet, gelir payı, bakım/onarım gibi menfaatler ayni hak güvencesi kazanır.
- Sözleşmesel risklerin azaltılması: Salt kişisel borç değil; tapu siciline şerhli bir yükümlülükle güvence.
- Komşuluk/altyapı projeleri: Ortak yol, drenaj, bakım edimleri gibi süreklilik gerektiren işler için idealdir.
Belirtiler (Hangi Durumlarda Karşımıza Çıkar?)
- Düzenli edim yükümlülükleri: Yıllık/aylık ödeme, yakıt/enerji katkısı, ortak alan bakım masrafı.
- Hizmet/iş görme borçları: Yol, istinat duvarı, drenaj bakımının düzenli yapılması.
- Gelir paylaşımları: Taşınmazdan doğan kira/ürün gelirinin belirli oranının ödenmesi.
- Proje koşulları: İmar/altyapı yatırımlarında üçüncü kişi lehine sürekli yükümlülükler.
Hükümler (Esaslar ve Sonuçlar)
Kuruluş: Resmi senet ve tapu siciline tescil şarttır. Yük, belirli bir kişi veya hak lehine tesis edilebilir.
Bağlayıcılık: Malik değişse dahi yük devam eder; üçüncü kişiler tapudan bilirlik ilkesine göre haberdar sayılır.
Kapsam: Edim; ödeme, iş görme veya kaçınma borcu olabilir. Süre, tutar ve şartlar resmi senet/sözleşmede ayrıntılı yazılmalıdır.
İfa etmeme: Gecikme veya aykırılık halinde borçlar hukuku yaptırımları (ifa, tazminat, icra) ve ayni hakka dayalı koruma mekanizmaları devreye girer.
Karşılaştırma: Taşınmaz Yükü – Rehin – İpotek
| Ölçüt | Taşınmaz Yükü | Rehin | İpotek |
|---|---|---|---|
| Amaç | Edimin ifasını taşınmaz üzerinden güvenceye almak | Borcu teminat altına almak | Borcu teminat altına almak (paraya çevirme imkânı) |
| Hak Niteliği | Sınırlı ayni hak (edim borcu) | Ayni teminat hakkı | Ayni teminat hakkı |
| Malik Değişirse | Yük yeni maliki bağlar | Teminat sürer | Teminat sürer |
| Temerrüt Sonucu | Edimin zorla ifası/tazminat (paraya çevirme odaklı değil) | Paraya çevirme/öncelik hakkı | Paraya çevirme/öncelik hakkı |
| Kaynak İşlem | Resmi senet + tescil (edim şartları ayrıntılı) | Teminat sözleşmesi + tescil | İpotek sözleşmesi + tescil |
Çözüm (Kuruluş, Devir ve Sona Erme)
Kuruluş Adımları
- Edimin kapsamını belirleyin: Ödeme türü/tutarı, hizmetin konusu, periyot, süre, koşullar.
- Resmi senet ve sözleşme: Hak lehdarı, taşınmaz bilgisi, şartlar, sürelere açıkça yer verin.
- Tapu tescili: Şerh, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik sağlar.
- Bildirim ve arşiv: Belgeleri saklayın; muhasebe/ödeme planlarını eşleyin.
Devir (Hak Lehdarının Değişimi)
Taşınmaz yükü, lehdarın rızası ve şartları uyarınca devredilebilir; devir işlemi tapuya işlenmelidir. Bu halde malik yönünden edim, yeni hak sahibine ifa edilir.
Sona Erme
- Süre bitimi veya şartın gerçekleşmesi
- Tarafların anlaşması ve terkin tescili
- Edimin imkânsızlaşması (hukuki/fiili imkânsızlık)
Önleyici Bakım (Hukuki ve Operasyonel Kontrol Listesi)
- Şeffaf metin: Edim türü, periyot, indeksleme (varsa), temerrüt sonuçları açık ve ölçülebilir olsun.
- Süre/şart yönetimi: Başlangıç–bitiş ve koşullu haller net yazılsın.
- Muhasebe eşlemesi: Ödeme günleri, hesap numarası, dekont/teyit akışı planlansın.
- Denetim periyotları: Hizmet edimi (bakım/onarım) için yıllık kontrol takvimi oluşturun.
- Devir hazırlığı: Satış öncesi alıcıya yükün kapsamı ve belgeleri sunulsun (şeffaflık/rıza).
- Uyuşmazlık yönetimi: İhtilaf halinde arabuluculuk/uzlaşma ve icra yolları belirlenmiş olsun.
Taşınmaz yükü; edimin sürekliliğini taşınmaz üzerinden güvenceye alan, malik değişimlerinde dahi hükmünü sürdüren güçlü bir ayni hak aracıdır. Uygun kurgu (açık şartlar, doğru tescil, düzenli denetim) ile komşuluk ve proje ilişkilerinde kalıcı güven oluşturur; rehin/ipotekten farkı ise paraya çevirmeden ziyade edimin ifasına odaklanmasıdır.
