Hızlı Özet Kutusu
Yeni ev sahibi, mevcut kiracıya karşı kira sözleşmesini doğrudan sona erdiremez. Ancak konut ihtiyacı, tadilat, kira ödememe gibi Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan belirli koşullar oluştuğunda, yasal süreç işletilerek kiracının tahliyesi mümkündür. Bu makalede, yeni ev sahibinin hangi şartlar altında kiracıyı çıkarabileceği, süreçlerin nasıl işletileceği ve tarafların haklarının neler olduğu kapsamlı biçimde ele alınmaktadır.
Konutun satış işlemi sonrasında en çok merak edilen sorulardan biri, “Yeni ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir mi?” sorusudur. Özellikle yatırım amaçlı alınan kiracılı evlerde hem mevcut kiracılar hem de yeni mülk sahipleri bu konuda tereddüt yaşayabilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre her iki tarafın da korunması esas alınır; bu nedenle sürecin dikkatle yönetilmesi gerekir.
Mevcut Kira Sözleşmesinin Geçerliliği
Kiralanan ev satıldığında, kira sözleşmesi sona ermez. Yeni malik, sözleşmenin tarafı olur ve önceki ev sahibi ile yapılan sözleşme geçerliliğini korur. Hatta yazılı sözleşme olmasa bile, sözlü beyanlar ve kira ödeme belgeleriyle bu ilişkinin varlığı ispat edilebilir.
Yeni Ev Sahibi Hangi Durumda Kiracıyı Çıkarabilir?
- Konut ihtiyacı: Yeni malikin kendisi, eşi, çocuğu, ebeveyni veya bakmakla yükümlü olduğu bir yakını için eve ihtiyacı varsa, 1 ay içinde yazılı ihtar çekerek 6 ay sonra tahliye davası açabilir.
- Kiranın ödenmemesi: Kiracı, geçmiş dönemde iki kez kira ödememişse ve bu durum eski malik tarafından noter ihtarıyla belgelenmişse, yeni malik de sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye talebinde bulunabilir.
- İmar ve tadilat durumu: Eğer evin ciddi tadilat gereksinimi varsa ve bu süreçte kiracının evde kalması teknik olarak mümkün değilse, belirli prosedürler izlenerek tahliye talep edilebilir.
İhtar ve Tahliye Süreci Nasıl İşler?
- Ev satın alındıktan sonra 1 ay içinde noter aracılığıyla ihtarname gönderilmelidir.
- İhtarname sonrası 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açılabilir.
- Eğer sözleşme süresinin bitimi bekleniyorsa, bu tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılması gerekir.
Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracılar İçin Durum
Yazılı sözleşme zorunluluğu yoktur. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracılık ilişkisi tarafların karşılıklı irade beyanlarıyla kurulabilir. Kira ödemelerini belgelemek, bu ilişkinin kanıtlanması için yeterlidir. Bu nedenle sözlü sözleşmesi olan kiracılar da yasalarca korunur.
Kira Uyarlama ve Zam Talebi Hakkında
Yeni ev sahibi, mevcut kira sözleşmesini tek taraflı değiştiremez. Taraflar anlaşırsa sözleşme revize edilebilir. Aksi halde, yeni malik yalnızca belirli şartlarda kira uyarlama davası açarak zamma gidebilir. Bu davalarda TÜFE oranları, bölge rayiçleri ve kiracının ödeme gücü değerlendirilir.
Kiracı Hakları: Tahliye Sonrası ve Tazminat
Eğer kiracı konut ihtiyacı sebebiyle çıkarılmışsa, ev sahibi 3 yıl boyunca bu evi başka birine kiralayamaz. Bu süre içinde kiraya verilirse, eski kiracı tazminat davası açabilir. Tazminat miktarı, sözleşmenin son yılındaki kira toplamından az olamaz.
İmar Değişiklikleri ve Tadilat Gerekçesiyle Tahliye
Küçük tadilatlar tahliye gerekçesi sayılamaz. Ancak yeniden inşa veya büyük çaplı restorasyon gerekiyorsa, bu durumda kiracıdan tahliye istenebilir. Belirli süreli sözleşmede, süre bitiminde; belirsiz süreli sözleşmede ise en az 3 ay önceden yazılı ihtar gönderilerek tahliye süreci başlatılır.
Kiracının Dava Açma Hakları
- Ev sahibi tahliye ettikten sonra evi başkasına kiralarsa → Tazminat davası açılabilir.
- Ev sahibi IBAN bilgisini vermez ve ödeme alınmazsa → Kiracı, PTT ile ödeme yapabilir ya da tevdi mahalli belirlenmesi için sulh hukuk mahkemesine başvurabilir.
- Ev, sözleşmeye aykırı kullanılıyorsa ya da tadilat yapılmasına izin verilmediğinde → Kusur nedeniyle sözleşme feshi istenebilir.
Kiracının Bilmesi Gereken 3 Kritik Tarih
| Süre | Açıklama |
|---|---|
| 1 Ay | Ev satın alındıktan sonra ihtar çekme süresi |
| 6 Ay | İhtardan sonra tahliye davası açılabilecek minimum süre |
| 3 Yıl | Tahliye edilen konutun yeniden kiraya verilememesi süresi |
Uzman Desteği Almanın Önemi
Yeni ev sahibiyseniz ve kiracınızı tahliye etmeyi planlıyorsanız, sürecin her adımının yasal çerçevede olması zorunludur. Hatalı işlemler, davaları kaybetmenize neden olabilir. Bu nedenle alanında uzman bir gayrimenkul avukatına danışmak büyük önem taşır. 2025 yılı itibarıyla tahliye davası masrafları yaklaşık 4.000 – 5.000 TL civarındadır. Davanın niteliğine göre bu rakam değişiklik gösterebilir.
Yeni ev sahibinin kiracıyı evden çıkarması mümkündür; ancak bu süreç yalnızca belirli yasal gerekçelere dayanarak yürütülebilir. Tarafların haklarını bilmeleri, yazılı belgelerle süreci desteklemeleri ve yasal süreleri kaçırmamaları sürecin sağlıklı yürütülmesi açısından kritik öneme sahiptir. Birevim olarak, kira ilişkilerinde yaşanan bu gibi karmaşık süreçlerde tarafların doğru bilgiyle hareket etmesini önemsiyoruz.
