Ana taşınmaz niteliği, tapu sicilinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulan ya da üzerinde yapı olmayan taşınmazları ifade eder. Medeni Kanun’un 998. Maddesi uyarınca tanımlanan bu kavram, gayrimenkul işlemlerinde önemli bir rol oynar. Bu makale, ana taşınmazın tanımını, hukuki niteliğini, yönetimini ve tapu işlemlerindeki yerini açıklar.
Ana Taşınmaz Ne Demektir?
Ana taşınmaz, tapu sicilinde bağımsız bölümleri ve ortak alanlarıyla kaydedilen gayrimenkuldür. Genellikle kat mülkiyeti veya kat irtifakı ile ilişkilidir. 2 tür ana taşınmaz vardır:
- Yapılı taşınmazlar: Üzerinde bina, daire veya dükkân bulunanlar.
- Yapısız taşınmazlar: Üzerinde yapı olmayan arsalar veya araziler.
Örnek: Bir apartman, 10 daireli ana taşınmaz olarak tapuda kaydedilir; her daire bağımsız bölüm olarak tanımlanır.
Kat Mülkiyeti ve Ana Taşınmaz İlişkisi
Kat mülkiyeti, ana taşınmazın bağımsız bölümlerinde mülkiyet hakkı kurar. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, ana taşınmaz içindeki daire, dükkân veya depo gibi bölümler bağımsız bölüm olarak sicile işlenir. Bu bölümler, %100 mülkiyet hakkı sağlar.
Örnek: Bir binada 5 daire, kat mülkiyetiyle ayrı ayrı tapulanır ve ana taşınmazın parçası olur.
Ana Taşınmaz Niteliği Tapuda Ne Anlama Gelir?
Tapuda ana taşınmaz niteliği, taşınmazın ana yapı veya arsa olarak sınıflandırıldığını gösterir. Tapu sicilinde, parsel numarası ve kat mülkiyeti durumu ile belirtilir. 3 ana bilgi içerir:
- Taşınmaz türü: Arsa, bina veya apartman.
- Bağımsız bölümler: Daire, dükkân gibi alanlar.
- Ortak alanlar: Merdiven, asansör, bahçe.
Örnek: Tapuda bir arsanın ana taşınmaz niteliği, 1000 m² büyüklüğüyle “yapısız arsa” olarak kaydedilir.
Ana Taşınmaz ile Bağımsız Bölüm Arasındaki Fark
Ana taşınmaz, taşınmazın tamamını; bağımsız bölüm ise onun bir parçasını ifade eder. Farklar:
- Kapsam: Ana taşınmaz, tüm binayı veya arsayı kapsar; bağımsız bölüm, tek bir daireyi.
- Mülkiyet: Bağımsız bölüm, kat mülkiyeti ile malike aittir.
Örnek: Bir apartman ana taşınmazdır; 3. kattaki daire ise bağımsız bölümdür.
Ana Taşınmazların Hukuki Niteliği ve Medeni Kanun Açısından Önemi
Ana taşınmazlar, Medeni Kanun’un 998. Maddesi’nde taşınmaz mal olarak tanımlanır. %90’ı tapu siciline kaydedilir ve hukuki işlemler için temel oluşturur. İcra, miras veya satış süreçlerinde rehberdir.
Örnek: Bir arsanın ana taşınmaz niteliği, tapu devri sırasında 500.000 TL değerle işlem görür.
Ana Taşınmazın Yönetimi Nasıl Yapılır?
Ana taşınmaz yönetimi, malikler tarafından seçilen yöneticilerle yürütülür. 634 Sayılı Kanun uyarınca, yönetim 6-12 ayda bir toplantı düzenler. 4 temel sorumluluk:
- Bakım: Ortak alanların temizliği ve onarımı.
- Karar alma: Toplantılarda %51 çoğunluk ile karar alınır.
- Maliyet paylaşımı: Giderler, malik paylarına göre bölünür.
- Yasal uyum: Kanuna uygun hareket edilir.
Örnek: Bir apartmanda yıllık 10.000 TL bakım gideri, 10 malike eşit dağıtılır.
Ortak Alan, Eklenti ve Bağımsız Bölüm Tanımları
Ana taşınmaz, ortak alanlar, eklentiler ve bağımsız bölümlerden oluşur. Tanımlar:
- Ortak alan: Merdiven, asansör, bahçe gibi tüm maliklerin kullandığı yerler.
- Eklenti: Garaj, depo gibi ana taşınmaza bağlı alanlar.
- Bağımsız bölüm: Daire, dükkân gibi ayrı tapulu birimler.
Örnek: Bir binada asansör ortak alan, bodrum depo eklenti, 2. kat daire bağımsız bölümdür.
Ana Taşınmazların Sigortalanması Zorunlu mu?
Ana taşınmazların sigortalanması zorunlu değildir, ancak önerilir. Maliklerin %51 onayı ile sigorta yapılır. Giderler, pay oranına göre bölünür. Yıllık sigorta maliyeti, 5.000-15.000 TL arasında değişir.
Örnek: Bir apartmanın yangın sigortası, 10.000 TL maliyetle tüm malikler arasında paylaşılır.
Taşınmaz Eşya Nedir? Ana Taşınmazla Farkı
Taşınmaz eşya, özüne zarar vermeden yer değiştirilemeyen mallardır. Medeni Kanun’a göre, arazi ve binalar taşınmazdır; ancak gemiler gibi bazı eşyalar taşınmaz sayılmaz. Ana taşınmaz, tapuda sicil kaydıyla tanımlanır.
Örnek: Bir parsel ana taşınmazdır, ancak bir gemi taşınmaz eşya değildir.
Arazi, Parsel ve Kadastro İlişkisi Nedir?
Arazi, insan müdahalesiyle sınırlandırılmış topraktır. Tapuda parsel olarak kaydedilir. Kadastro planı, arazinin sınırlarını ve 100-10.000 m² büyüklüğünü belirler.
Örnek: Bir 500 m²’lik arsa, kadastroda parsel 123 olarak sicile işlenir.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Ana Taşınmazlar
634 Sayılı Kanun, ana taşınmazın bağımsız bölümlerini düzenler. Daire, dükkân gibi birimler, ayrı tapuyla kaydedilir.
Tapuda Ana Taşınmaz Niteliği Nerede Yazar?
Tapu senedinde, “Taşınmazın Niteliği” bölümünde yer alır. Örnek: “Ana Taşınmaz: Apartman” veya “Ana Taşınmaz: Arsa”.
Maliklerin Sorumlulukları ve Toplantı Kuralları
Malikler, yönetim giderlerine payları oranında katılır. Toplantılar, 6 ayda bir düzenlenir ve kararlar %51 çoğunlukla bağlayıcıdır.
Sık Sorulan Sorular
Tapuda ana taşınmaz niteliği ne demek?
Tapuda, taşınmazın arsa veya bina olarak sınıflandırıldığını gösterir.
Ana taşınmaz ile bağımsız bölüm farkı nedir?
Ana taşınmaz, tüm yapıyı; bağımsız bölüm, tek bir daireyi ifade eder.
Ana taşınmazların yönetimi nasıl yapılır?
Malikler, 6-12 ayda bir toplantı yaparak yöneticileri seçer ve karar alır.
Ana taşınmazlar sigorta kapsamında mı?
Zorunlu değil, ancak %51 malik onayıyla sigortalanabilir.
Parsel ve ana taşınmaz farkı nedir?
Parsel, arazinin tapudaki sınırlarını; ana taşınmaz, yapılı/yapısız tüm taşınmazı tanımlar.
Ana taşınmaz niteliği, tapu işlemlerinde taşınmazın türünü ve mülkiyet yapısını belirler. Kat mülkiyeti, bağımsız bölümler ve ortak alanlar ile şekillenen bu kavram, Medeni Kanun ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenir.
