Hızlı Özet
Emsal Kira Bedeli, bir mülkün gerçek kirası düşük gösterildiğinde veya hiç gösterilmediğinde, vergi hesaplaması için devletin kabul ettiği asgari kira değeridir. Bu değer, basitçe mülkün emlak vergisi değerinin %5’idir. 1 Temmuz 2024’te %25’lik kira artış sınırının kaldırılmasıyla, piyasa kiraları ile beyan edilen kiralar arasındaki fark arttı. Bu durum, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın (GİB) emsal kira bedeli denetimlerini daha da önemli hale getirdi. Bu rehber, sizi olası bir vergi cezasından korumak için bilmeniz gereken her şeyi açıklıyor.
Görünmez Vergi Riski ve Korunma Yolları
Bir mülk sahibi olarak, yıllık kira geliri beyannamenizi hazırlarken her şeyin yolunda olduğunu düşünebilirsiniz. Peki ya mülkünüzü bir yakınınıza bedelsiz olarak kullandırıyorsanız veya piyasanın altında bir bedelle kiraya verdiyseniz? İşte bu noktada, birçok mülk sahibinin haberdar olmadığı “emsal kira bedeli” kavramı ve beraberindeki vergi riski ortaya çıkar.
Endişelenmeyin. Bu hukuki ve mali kavramı sizin için en anlaşılır hale getireceğiz. Bu rehberde, emsal kira bedelinin ne olduğunu, hangi durumlarda ve neden devreye girdiğini, nasıl hesaplandığını, 2025 itibarıyla piyasa dinamiklerinin bu konuyu nasıl daha kritik hale getirdiğini ve en önemlisi, kendinizi olası bir cezadan nasıl koruyacağınızı öğreneceksiniz.
Emsal Kira Bedeli Nedir? Devletin “Asgari Kira” Kuralı
Emsal kira bedeli, Gelir Vergisi Kanunu'nun 73. maddesi ile düzenlenen, vergi kaybını önlemeyi amaçlayan bir güvenlik mekanizmasıdır. Temel mantığı şudur: Devlet, bir mülk sahibine, “Mülkünü bedelsiz veya çok düşük bir bedelle kiraya versen bile, ben o mülkün üretebileceği asgari bir kira değeri olduğunu varsayar ve vergimi bu değer üzerinden hesaplarım.” der.
Bu uygulamanın amacı, dost-akraba ilişkileriyle veya başka yöntemlerle kiranın düşük gösterilerek vergi kaçırılmasının önüne geçmektir.
Hangi Durumlarda Uygulanır? (Risk Senaryoları)
Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB), aşağıdaki durumlarda sizin beyan ettiğiniz kira yerine emsal kira bedelini esas alabilir:
- Mülkün bir akraba veya arkadaşa tamamen bedelsiz olarak tahsis edilmesi (kanuni istisnalar hariç).
- Mülkün kirasının, bulunduğu bölgedeki emsal piyasa değerlerinin bariz bir şekilde altında gösterilmesi.
- Şirket sahiplerinin, şirkete ait bir mülkü şahsi olarak ve bedelsiz kullanması.
İstisnalar: Kimler Emsal Kira Bedelinden Muaftır?
Kanun, bazı durumları bu uygulamanın dışında tutar. Aşağıdaki durumlarda emsal kira bedeli uygulanmaz:
- Mülkün, mal sahibinin annesi, babası, çocukları veya torunlarının ikametine bedelsiz olarak tahsis edilmesi. (Dikkat: Kardeş, amca, teyze gibi yan soy hısımları bu istisnaya dahil değildir.)
- Mal sahibi ile birlikte aynı çatı altında yaşayan akrabaların bulunması.
- Mülkün tamamen boş olması ve sadece muhafaza amacıyla kilitli tutulması.
- Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.
Hesaplama Yöntemi ve Somut Örnekler
Hesaplama son derece basittir ve mülkün piyasa değerine değil, resmi değerine dayanır.
Formül: Emsal Kira Bedeli (Yıllık) = Emlak Vergisi Değeri * %5
Örnek 1: Bedelsiz Kullanım
Emlak vergisine esas değeri 2.000.000 TL olan dairesini, istisna kapsamı dışındaki bir arkadaşına 2024 yılı boyunca bedelsiz olarak kullandıran bir kişi, Mart 2025’te beyanname verirken ne yapmalıdır?
Hesap: 2.000.000 TL * 0.05 = 100.000 TL
Bu kişi, hiç para almamış olmasına rağmen, 100.000 TL kira geliri elde etmiş gibi beyanname vermek ve bu tutar üzerinden vergisini ödemek zorundadır.Örnek 2: Düşük Kira Beyanı
Piyasa rayici aylık 20.000 TL olan bir dairesini yıllık 60.000 TL’ye (aylık 5.000 TL) kiraya veren ve bu şekilde beyan eden bir kişinin, dairesinin emlak vergisi değeri 3.000.000 TL ise ne olur?
Emsal Bedel Hesabı: 3.000.000 TL * 0.05 = 150.000 TL
Beyan edilen 60.000 TL, asgari olması gereken 150.000 TL’nin altında kaldığı için, GİB bir denetimde farkı tespit ederse, aradaki 90.000 TL’lik fark için kişiye cezalı tarhiyat uygulayabilir.
2025’te Piyasayı Değiştiren Gelişme: %25 Kira Sınırının Kalkması ve Etkileri
1 Temmuz 2024’te konut kiralarındaki %25’lik yasal artış tavanının kaldırılması ve yeniden *TÜFE 12 aylık ortalamasına* dönülmesi, emsal kira bedeli denetimlerini daha da kritik hale getirmiştir.
Peki, neden?
Çünkü bu durum, yasal kira artışları ile piyasadaki serbest artışlar arasındaki makası açmıştır. Mülk sahipleri TÜFE oranında artış yapsalar bile, yeni kiracıya verilecek evlerin fiyatları çok daha yüksek olmaktadır. Bu da, GİB’in benzer mülkler arasındaki kira farklarını daha kolay tespit etmesine ve düşük beyanları sorgulamasına olanak tanır. Yüksek enflasyon ortamı, emsal kira bedeli riskini artıran en önemli faktördür.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Emlak vergisi değerini nereden öğrenebilirim?
Mülkünüzün emlak vergisi değerini, bağlı bulunduğunuz belediyenin Emlak Servisi’nden veya belediyenin e-belediye hizmetleri üzerinden öğrenebilirsiniz.
Gerçekte aldığım kira, emsal kira bedelinden düşükse ne yapmalıyım?
Eğer aldığınız gerçek kira bedeli, %5’lik emsal bedelden düşükse, vergi beyannamenizi verirken yasal olarak emsal kira bedelini esas almak ve verginizi bu asgari tutar üzerinden hesaplamak zorundasınız. Daha düşük beyan etmek vergi riski taşır.
Bu kural sadece konutlar için mi geçerli?
Hayır. Bu kural, Gelir Vergisi Kanunu’na göre kira geliri elde edilen tüm gayrimenkuller (konut, iş yeri, arsa vb.) için geçerlidir. Ancak istisna uygulamaları farklılık gösterebilir.
Peşinatsız ev almakla ilgili sayfamızı ziyaret edebilirsiniz!
