Hızlı Özet
Ne kadar konut kredisi çekebileceğiniz iki temel faktöre bağlıdır:
1) Yasal Sınır (Borçluluk Oranı): Aylık kredi taksitlerinizin toplamı, belgelenebilir hane gelirinizin yasal olarak %50’sini, banka pratiğinde ise genellikle %40-45’ini geçemez.
2) Finansal Kimliğiniz (Kredibilite): Bankanın size olan güvenini belirleyen kredi notunuz ve mevcut borç durumunuz. Bu rehber, size bu iki faktörü nasıl analiz edip kendi kredi gücünüzü hesaplayacağınızı somut örneklerle gösterecektir.
Kredi Limitiniz Kader Değil, Bir Matematik İşlemidir
Hayalinizdeki evi buldunuz, ancak en büyük soru işareti hala havada: “Banka bana ne kadar kredi verir?” Bu sorunun cevabı, bankaların “kredibilitenizi” nasıl değerlendirdiğini ve yasal “borçluluk oranınızı” nasıl hesapladığını anlamaktan geçiyor. Birçok kişi bu süreci belirsiz ve stresli bulur.
Merak etmeyin, bu süreci sizin için bir sır olmaktan çıkarıp, kontrol edebileceğiniz bir plana dönüştüreceğiz. Bu rehberde, bankanın gözündeki finansal kimliğinizin ne anlama geldiğini, hangi gelirlerin sayıldığını, kredi notunuzun sadece onayı değil, verilecek **miktarı** nasıl etkilediğini ve en önemlisi, kendi kredi limitinizi adım adım nasıl hesaplayacağınızı öğreneceksiniz.
“Kredibilite” Nedir? Bankanın Gözündeki Finansal Kimliğiniz
“Kredibilite”, bir bankanın size borç verirken duyduğu güvenin profesyonel bir ölçüsüdür. Sadece ne kadar kazandığınız değil, parayı ne kadar sorumlu yönettiğinizle ilgilidir. Banka bu kimliği 3 temel unsura bakarak oluşturur:
- Findeks Kredi Notu (Geçmişiniz): Bu, sizin finansal karnenizdir. Geçmişteki tüm kredi ve kredi kartı borçlarınızı ne kadar düzenli ödediğinizi gösterir. Yüksek bir not (1500+), “güvenilir borçlu” olduğunuzun en güçlü sinyalidir ve bankanın size daha olumlu yaklaşmasını sağlar.
- Belgelenebilir Gelir (Bugününüz): Bankanın, krediyi geri ödeme kapasitenizi ölçtüğü en somut veridir. Sadece maaşınız değil, kanıtlayabildiğiniz tüm düzenli gelirleriniz (kira, ek iş vb.) bu hesaba dahildir.
- Mevcut Borçlar ve Peşinat (Risk Faktörleriniz): Mevcut diğer kredi taksitleriniz, kullanılabilir gelirinizin ne kadar olduğunu gösterir. Peşinat miktarınız ise, sizin bu yatırıma ne kadar ortak olduğunuzu ve bankanın ne kadar risk alacağını belirler.
Adım Adım Maksimum Kredi Limiti Hesaplama
Kendi kredi limitinizi kabaca hesaplamak için bu üç adımı takip edebilirsiniz.
Adım 1: Aylık Ödeyebileceğiniz Maksimum Taksiti Bulun
BDDK yönetmeliklerine göre, tüm kredi taksitlerinizin toplamı, belgelenebilir hane gelirinizin **%50’sini geçemez.** Ancak bankalar daha temkinli davranarak bu oranı genellikle **%40** olarak uygular.
Formül: (Toplam Aylık Hane Geliri – Mevcut Diğer Kredi Taksitleri) * 0.40 = Ödeyebileceğiniz Maksimum Aylık Taksit
Somut Hesaplama Örneği:
Sizin net maaşınız: 35.000 TL
Eşinizin net maaşı: 25.000 TL
Mevcut ihtiyaç kredisi taksiti: 5.000 TL
Toplam Hane Geliri: 60.000 TLHesaplama: (60.000 TL – 5.000 TL) * 0.40 = 22.000 TL
Bu ailenin konut kredisi için ayırabileceği maksimum taksit tutarı 22.000 TL’dir.
Adım 2: Çekebileceğiniz Kredi Miktarını Keşfedin
Bulduğunuz maksimum taksit tutarı ile ne kadar kredi çekebileceğinizi, bankaların online “Kredi Hesaplama” araçlarını kullanarak kolayca bulabilirsiniz. Faiz oranları ve vade, bu tutarı doğrudan etkiler.
Örnek (Devam):
Aylık 22.000 TL taksit ile, 120 ay (10 yıl) vade ve %3,50 faiz oranıyla (varsayımsal) yaklaşık olarak 1.700.000 TL konut kredisi kullanabilirsiniz.
Adım 3: Evin Değerine Göre Son Limiti Belirleyin
Banka, bulduğunuz evin ekspertiz değerinin en fazla **%90’ı kadar** kredi verebilir (değeri 5 Milyon TL’ye kadar olan konutlar için). Bu, `LTV (Loan-to-Value)` oranıdır.
- Eğer almak istediğiniz ev 2.000.000 TL ise, banka en fazla 1.800.000 TL kredi verir. Geliriniz 1.7 Milyon TL’ye yettiği için bu krediyi alabilirsiniz.
- Eğer almak istediğiniz ev 1.500.000 TL ise, banka en fazla 1.350.000 TL kredi verir. Geliriniz daha fazlasına yetse bile, bu evi almak için en az 150.000 TL peşinatınız olması gerekir.
Kısacası, çekebileceğiniz kredi miktarı, **hem gelirinize göre hesaplanan limite hem de evin değerine göre hesaplanan limite** bağlıdır; banka bu iki tutardan düşük olanını size teklif eder.
Kredi Notunun Limite Etkisi: Onaydan Fazlası
Kredi notu sadece kredinin onaylanıp onaylanmayacağını belirlemez; aynı zamanda **ne kadar** ve **hangi koşullarda** onaylanacağını da etkiler.
- Düşük Not: Banka, gelirinize göre hesaplanan maksimum limiti (örneğimizdeki 1.7 Milyon TL) riskli bulabilir ve size daha düşük bir miktar (örneğin 1.4 Milyon TL) teklif edebilir.
- Yüksek Not: Yüksek bir kredi notu, size sadece maksimum limiti sunmakla kalmaz, aynı zamanda daha uygun faiz oranları için pazarlık yapma gücü de verir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Hangi gelirler “belgelenebilir gelir” sayılır?
Bankaların kabul ettiği gelirler; maaş bordrosu, SGK dökümü gibi belgelerle kanıtlanan ücretli gelirler; vergi levhası ve bilanço ile kanıtlanan ticari kazançlar; kira kontratı ve banka dekontları ile kanıtlanan kira gelirleri gibi resmi kayıtlara girmiş tüm düzenli gelirlerdir. Kayıt dışı, elden alınan gelirler dikkate alınmaz.
Hiç peşinatım yoksa konut kredisi alabilir miyim?
Hayır. Yasal düzenlemeler gereği, bir evin değerinin tamamına kredi verilmemektedir. Alınacak konutun değerine göre en az %10’luk bir kısmın alıcı tarafından peşinat olarak karşılanması zorunludur.
Kredi başvurusu için hangi belgeler gerekir?
Genellikle; kimlik belgesi, gelir durumunu gösteren belgeler (maaş bordrosu, vergi levhası vb.), ikametgah belgesi (veya adınıza kayıtlı bir fatura) ve satın alınacak konutun tapu fotokopisi istenir.
