Hızlı Özet
Kiracılı ev satışı mümkündür; satış, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
Yeni malik, tapu devrinden sonra kiracıya 1 ay içinde yazılı bildirim yaparak kendi kullanım ihtiyacına dayalı tahliye talebini başlatabilir;
kiracıya 6 aylık yasal süre tanınır. Depozito ve kira ödeme süreçleri yeni malike devredilir; kiracı, sözleşme şartları sürdükçe evi hemen boşaltmak zorunda değildir.
Kiracılı Ev Satışı Nedir?
Uygulamada sık karşılaşılan ev sahibi evde kiracı varken evi satarsa senaryosunda, satış
kira sözleşmesini ortadan kaldırmaz. Yeni malik, sözleşmede “kiraya veren” sıfatıyla eski malikin devamı olur;
kiracının barınma ve kullanım hakkı sözleşme süresince korunur. Kiracı, yeni sözleşme imzalamak zorunda değildir;
yeni malikin iletişim ve ödeme bilgilerini yazılı olarak iletmesi yeterlidir.
Tarafların Temel Hak ve Yükümlülükleri
Kiracı için
- Sözleşmenin devamı: Satış sözleşmeyi kendiliğinden bitirmez; kiracı süre sonuna kadar konutu kullanabilir.
- Bildirim ve süre güvencesi: Yeni malik kendi/ailesinin barınma ihtiyacı varsa tapu devrinden itibaren 1 ay içinde yazılı ihtar gönderir; tahliye için 6 ay süre tanınır.
- Depozito ve ödemeler: Depozito, kira ve yan giderler yeni malike devrolur; kiracı ödemeleri yeni malike yapar.
- Ayıpların giderilmesi: Sözleşme sonrası ortaya çıkan ve kullanım değerini düşüren ayıpların giderilmesini talep edebilir.
Ev sahibi/Yeni malik için
- Satış serbestisi: Tapuda sınırlayıcı şerh yoksa taşınmaz kiracı içindeyken satılabilir.
- İhtiyaç nedeniyle tahliye: Kendi/alt-üst soyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek ve samimi konut ihtiyacı varsa, 1 ay içinde ihtar + 6 ay sonra dava süreci işletilebilir.
- Gösterim hakkı (makul ölçüde): Satış veya ekspertiz için konutun makul zamanlarda görülmesini kiracıdan önceden haber vererek talep edebilir.
- Bakım ve onarım: Sözleşme gereği kiralananı sözleşmeye uygun halde bulundurma yükümlülüğü devam eder.
Adım Adım Süreç: Satıştan Tahliyeye
- Tapu devri: Mülkiyet yeni malike geçer; mevcut kira sözleşmesi aynen devam eder.
- Bilgilendirme: Yeni malik; unvan/adres/iban bilgilerini, kiraların bundan böyle nereye ödeneceğini kiracıya yazılı bildirir.
- İhtiyaç varsa bildirim: Yeni malik, kendi kullanım ihtiyacı varsa tapu devrinden itibaren 1 ay içinde yazılı ihtar çeker.
- Altı aylık süre: Kiracıya 6 ay tahliye süresi tanınır; anlaşma sağlanamazsa süre bitiminde tahliye davası açılabilir.
- Alternatif çözüm: Taraflar isterse tahliye taahhütnamesi veya anlaşmalı çıkış üzerinde uzlaşabilir.
Not: Kira borcunun ısrarla ve yazılı ihtarlara rağmen ödenmemesi, kiralanana ağır zarar verilmesi,
kapsamlı tadilat zorunluluğu gibi kanunda sayılan diğer sebepler de tahliye nedeni olabilir.
En Sık Yapılan Hatalar
- “Satıldı, hemen boşaltın” yanılgısı: Satış, kiracının derhâl çıkacağı anlamına gelmez.
- Sözlü bildirimle yetinmek: İhtar ve bildirimlerin yazılı ve ispatlanabilir yapılması önemlidir.
- Depozito devrini atlamak: Depozito yeni malike geçer; iade koşulları çıkıştaki duruma göre değerlendirilir.
- “Yeni sözleşme zorunlu” varsayımı: Mevcut sözleşme, taraf değişse de aynen sürer.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracıyım; ev satıldı. Hemen çıkmak zorunda mıyım?
Hayır. Sözleşme devam eder. Yeni malik ihtiyaç gerekçesiyle 1 ay içinde bildirim yaparsa 6 aylık süre sonunda dava açabilir.
Yeni malik kira bedelini nasıl talep eder?
Kiracıya yazılı olarak IBAN ve iletişim bilgilerini iletir. Kiracı, sonraki ödemeleri yeni malike yapar.
Depozito kime iade edilir?
Depozito yeni malike devrolur; kiracı çıkışta sözleşme ve teslim tutanağına göre iadesini yeni malikten talep eder.
Ev gösterimi için kapı çalınırsa ne olacak?
Makul zamanlarda, önceden haber verilerek ve kiracının mahremiyeti gözetilerek yapılmalıdır.
Taraflar İçin Hızlı Kontrol Listesi
Kiracı
- Yeni malikin kimlik/iban/iletişim bilgilerini yazılı isteyin.
- Kira/yan giderleri makbuzlu/ibanlı ödeyin.
- Depozito devrini ve tutarını belgeleyin.
- Gösterim taleplerini makul saatlerle sınırlandırın.
- İhtar aldıysanız süreleri kaçırmayın; gerekiyorsa hukuki danışmanlık alın.
Ev Sahibi / Yeni Malik
- Tapu devrinden sonra bilgilerinizi kiracıya yazılı bildirin.
- İhtiyaç tahliyesi için 1 ay içinde ihtar gönderin.
- 6 aylık süreyi bekleyip sonra dava yoluna gidin.
- Depozito ve önceki alacakların devrini tutanakla netleştirin.
- Gösterimleri önceden haber vererek ve makul sıklıkta yapın.
Örnek Metinler Şablonları
Yeni Malikten Kiracıya Bilgilendirme (Örnek)
Konu: Kira Ödemeleri ve İletişim Bilgileri Hk. Sayın [Ad Soyad], [Adres]’te bulunan taşınmazı [tarih] tarihinde devraldım. Kira ve yan gider ödemelerini aşağıdaki IBAN’a yapmanızı rica ederim. Ad Soyad/Unvan: [Yeni Malik] IBAN: [TR..] İletişim: [tel/e-posta] Saygılarımla.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarı (Örnek)
Konu: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Bildirimi Sayın [Kiracı], [Adres] taşınmazını [tarih]’te satın aldım. Tarafımın/altsoy-üstsoyun barınma ihtiyacı nedeniyle, işbu yazının tebliğinden itibaren yasal süreler saklı kalmak kaydıyla tahliyenizi talep ederim. Bilgilerinize sunarım.
Finansal Planınızı Kolaylaştırın
Yeni bir eve geçiş ya da yatırım planınız varsa, bütçenizi koruyarak adım atın.
Birevim çözümlerini inceleyerek
kira-öder gibi planlarla hedefinize yaklaşabilirsiniz.
