Hızlı Özet
Kira sözleşmesi, kiracı ve ev sahibi arasındaki ilişkinin anayasasıdır. Yasal olarak yazılı olması zorunlu olmasa da, gelecekteki anlaşmazlıkları önlemek için kritiktir. 2025 itibarıyla en güvenli yöntem, Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın başlattığı e-Devlet üzerinden resmi kira sözleşmesi yapmaktır. Bu rehber, size hem klasik yöntemle hem de e-Devlet üzerinden “kurşun geçirmez” bir sözleşme nasıl hazırlanır, tarafların yasal yükümlülükleri nelerdir ve sözleşme nasıl sonlandırılır, tüm detaylarıyla anlatacaktır.
Bir İmzadan Çok Daha Fazlası
İster ev sahibi olun ister kiracı, kira sözleşmesi imzalama süreci genellikle hızlı ve standart bir işlem gibi görülür. Kırtasiyeden alınan matbu bir form doldurulur ve imzalar atılır. Peki, bu basit işlem, ileride yaşanabilecek on binlerce liralık bir anlaşmazlığa karşı sizi gerçekten koruyor mu?
Merak etmeyin. Bu süreci bir formaliteden çıkarıp, sizi ve mülkünüzü tam anlamıyla güvence altına alan hukuki bir zırha dönüştürebiliriz. Bu rehberde, Türk Borçlar Kanunu ışığında tarafların yasal sorumluluklarını, sözleşmenize eklemeniz gereken hayat kurtaran maddeleri, yeni e-Devlet sisteminin getirdiği devrimsel kolaylıkları ve sözleşme fesih süreçlerini A’dan Z’ye öğreneceksiniz.
“Kurşun Geçirmez” Bir Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?
İyi bir sözleşme, yoruma yer bırakmayan, net ve kapsamlı olandır. Sözleşmenizde şu 6 unsurun eksiksiz olduğundan emin olun:
- Tarafların ve Mülkün Net Tanımı: Kiracı ve ev sahibinin T.C. kimlik numaraları, tam adları ve güncel adresleri yazılmalıdır. Kiralanan mülkün adresi, tapu bilgileri (ada/parsel) net olarak belirtilmelidir.
- Kira Bedeli ve Ödeme Şartları: Aylık kira bedeli rakam ve yazı ile yazılmalıdır. Ödemenin hangi banka hesabına, her ayın hangi gününe kadar yapılacağı açıkça belirtilmelidir.
- Depozito Şartları: Depozito bedeli ve hangi şartlarda iade edileceği (veya kesinti yapılacağı) net bir şekilde ifade edilmelidir. Kanunen depozito, 3 aylık kira bedelini aşamaz.
- Demirbaş Listesi (En Önemli Ek): Bu, en sık atlanan ama en hayat kurtaran bölümdür. Mülkte bulunan kombi, klima, ankastre ürünler gibi değerli demirbaşların marka, model ve “çalışır durumda teslim edildiği” yazan bir liste hazırlanmalı ve taraflarca imzalanmalıdır.
- Sözleşme Süresi ve Yenileme Koşulları: Sözleşmenin 1 yıllık mı, belirsiz süreli mi olduğu ve yenileme dönemindeki kira artış oranının yasal sınırlara (TÜFE oranı) uygun olarak yapılacağı belirtilmelidir.
- Özel Koşullar: Evcil hayvan beslenip beslenemeyeceği, mülkte tadilat yapılıp yapılamayacağı gibi özel şartlar bu bölümde karara bağlanmalıdır.
Yeni Dönem – e-Devlet Üzerinden Kira Sözleşmesi
2024 sonu itibarıyla hayata geçen ve 2025’te yaygınlaşan bu sistem, kira sürecinde şeffaflığı ve güvenliği en üst düzeye çıkarıyor.
Peki, sistem nasıl işliyor?
- Başvuru: Ev sahibi, e-Devlet kapısı üzerinden “Hazine ve Maliye Bakanlığı/Kira Sözleşmesi İşlemleri” menüsüne girerek yukarıda sayılan tüm bilgileri (kiracı T.C. kimlik no, kira bedeli, depozito vb.) dijital olarak doldurur.
- Onay Süreci: Sistem, hazırlanan sözleşmeyi kiracının e-Devlet hesabına onaya gönderir. Kiracının sözleşmeyi onaylaması için 3 gün süresi vardır.
- Resmiyet ve Güvenlik: Onaylandığı anda, sözleşme barkodlu ve resmi bir belge haline gelir. Bu, hem kira gelirlerinin kayıt altına alınmasını sağlayarak vergi kayıplarını önler hem de taraflar arasındaki anlaşmazlıklarda mahkemeler için en güçlü delili oluşturur.
Tarafların Yükümlülükleri (Türk Borçlar Kanunu’na Göre)
Sözleşme imzalandıktan sonra kanunen kimin neden sorumlu olduğunu bilmek, birçok anlaşmazlığı en başta engeller.
| Kiraya Verenin (Ev Sahibi) Yükümlülükleri | Kiracının Yükümlülükleri |
|---|---|
| Teslim Borcu: Mülkü, sözleşmede belirtilen tarihte, kullanıma elverişli ve temiz bir şekilde teslim etmek. | Kira Ödeme Borcu: Kira bedelini, sözleşmede belirtilen tarihte ve şekilde eksiksiz ödemek. |
| Vergi ve Zorunlu Giderler: Emlak vergisi, zorunlu deprem sigortası (DASK) gibi mülkün kendisiyle ilgili vergileri ödemek. | Kullanım Giderleri: Elektrik, su, doğalgaz, aidat gibi kullanım kaynaklı faturaları ödemek. |
| Ana Yapı Giderleri: Binanın çatısının akması, dış cephe onarımı, kombinin ana kart arızası gibi demirbaş niteliğindeki büyük arızaları gidermek. | Özenli Kullanma ve Komşuluk: Mülkü kendi malı gibi özenle kullanmak, komşulara saygılı davranmak ve basit bakım/temizlik işlerini yapmak. |
| Ayıba Karşı Sorumluluk: Kiracının kusuru olmadan ortaya çıkan ve kullanımı etkileyen büyük sorunları (rutubet, tesisat sorunu vb.) gidermek. | Ayıbı Bildirme Borcu: Mülkte önemli bir sorun ortaya çıktığında durumu derhal ev sahibine bildirmek. |
Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi (Fesih)
Sözleşmenin sonlandırılması, belirli yasal prosedürlere tabidir.
- Kiracı Tarafından Fesih: Belirli süreli bir sözleşmede kiracı, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sonlandırabilir. Bildirim yapmazsa, sözleşme 1 yıl uzamış sayılır.
- Ev Sahibi Tarafından Fesih: Ev sahibinin fesih hakkı daha sınırlıdır. Kiracının kirayı zamanında ödememesi (ve bu nedenle iki haklı ihtar çekilmesi) veya mülke kasten zarar vermesi gibi haklı nedenler dışında, sadece kendisinin veya bakmakla yükümlü olduğu bir yakınının ihtiyacı olması gibi özel durumlarda veya kira sözleşmesi 10 yılı doldurduğunda tahliye davası açabilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kırtasiyeden alınan standart kira kontratı geçerli mi?
Evet, taraflarca imzalandığı sürece hukuken geçerlidir. Ancak bu kontratlar genellikle çok geneldir ve demirbaş listesi, özel koşullar gibi sizi koruyacak önemli detayları içermez. Bu nedenle ek bir belge hazırlamak veya e-Devlet sistemini kullanmak en güvenlisidir.
Kira artışı en fazla ne kadar olabilir?
Yasaya göre, konut kiralarında yapılacak yıllık artış oranı, bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçemez. Bu oranın üzerinde bir artış talep edilemez. (Not: Hükümetin dönemsel olarak belirlediği %25’lik tavan gibi özel düzenlemeler ayrıca takip edilmelidir.)
Ev sahibi, “oğlum gelecek” diyerek beni çıkarabilir mi?
Evet, bu yasal bir tahliye sebebidir. Ancak ev sahibi, bu ihtiyacının samimi ve gerçek olduğunu kanıtlamak zorundadır. İhtiyaç nedeniyle sizi tahliye ettikten sonra, kanunen 3 yıl boyunca evi eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Kiralarsa, size tazminat ödemek zorunda kalır.
Taksitle ev almakla ilgili sayfamızı ziyaret edebilirsiniz!
